售_南京三民商辦專委0932915289沈明輝

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⚠️ 特別重要叮嚀（請勿打擾承租方）：

本案件目前由「慈善財團法人心靈課程」穩定承租中。因心靈課程講求環境清靜，授課學員極度抗拒外界打擾，為避免引發無法預期的突發狀況與危險行為，請各位同業與買家切勿自行前往打擾！ 有任何疑問或看屋需求，請務必直接與專委經紀人 沈明輝（0932-915289） 聯絡，後果自負，感謝配合。

🏢 物件核心摘要

💰 價格與成本

•        總價： 4,888 萬 管理費： 9,789 元 / 月（含保全管理，平均約 115 元/坪）

📐 坪數與車位

•        登記總建坪：88.7 坪 車位：平面式車位（佔 9.5 坪）房屋淨坪數：79.2 坪（扣除車位後）

•        備註：若一般平面車位約 200-250 萬估算，扣除車位後的房屋單價約在58.5 ~ 59.2萬/ 坪。

🏢 建築與空間設定

•        型態 / 構造： 電梯大樓 / RC 鋼筋混凝土 單層戶數： 一層二戶（出入單純，隱私性高）

•        樓層： 位於 2 樓（總樓高 18 樓）屋齡： 約 31 ~ 32 年

•        格局與朝向：

o        格局方正、彈性空間（極具裝潢與改造彈性）視野極佳  坐西北朝東南

📈 投資亮點分析

毛投報率（Gross Yield）

毛投報率是不計入任何持有成本（如管理費、稅費）的單純投報率。

•        計算公式： (每月租金 × 12個月) ÷ 總價

•        年租金總收入： 95,000元 × 12 = 1,140,000 元 (114萬)

•        毛投報率： 1,140,000 ÷ 48,880,000 × 100% ≈ 2.33% 

•        合法工商登記（商業用）： 這是該物件的最大優勢之一。適合各行各業、商辦、工作室、診所或企業總部進駐，依法可辦理工商登記，客源與租客結構比一般住宅更廣、更穩定。

•        現成收益（帶租約）： 目前為「穩定月月收租中」，買方過戶後可無縫接軌直接當房東，免去尋找租客的空窗期與裝潢期，屬於即時現 pathological 金流的「帶金雞母」物件。

•        低樓層優勢： 位於 2 樓，對於商業用途（如醫美、補習班、辦公室）來說，客戶或員工進出除了搭電梯外，走樓梯也相當便利，具備一定廣告效益或進出便利性。

🗺️ 地理位置與土地資料

•        地址： 台北市松山區基隆路一段 8 號（位於南京東路五段與基隆路交叉口）

•        地籍資料： 松山區寶清段二小段地號 331

•        土地分區： 第三種商業區（商三）

•        交通優勢：

o        鄰近捷運松山新店線 【南京三民站】，步行距離僅約 611 公尺。

o        緊鄰饒河夜市，生活機能與飲食便利性極佳。

📈 樂居實價登錄與社區資料

•        總戶數： 66 戶 公設比： 27.87% 電梯配置： 客梯 2 部

•        歷年行情（樂居提供）：

o        歷史最高價：71.46 萬/坪 歷史最低價：40.94 萬/坪 平均成交均價：52.3 萬/坪

•        學區範圍：

o        國小：西松國小、興雅國小（雙語）

o        國中：西松高中國中部（雙語）、中崙高中國中部（雙語）

•        建築團隊： 蕭天賜建築師事務所設計 / 大雍營造

🌐 商圈發展潛力（南京光復商圈）

1.        交通與金融動脈： 由捷運松山新店線貫穿，鄰近松山機場與雙鐵交會的松山車站，延續南京松江、南京復興的濃厚金融氣息。

2.        核心地段、強強聯手： 位處松山小巨蛋與信義大巨蛋交界，地理位置含金量極高。

3.        大廠與高端飯店進駐： 威京集團中石化、統一證券等大型企業駐點。此外，高端風格飯店「Hyatt Centric 凱悅尚萃」亦選擇在此設立台灣首個據點，觀光與商務發展潛力巨大，老商辦都更增值力道強勁。

南京三民商辦專委 松山區基隆路一段 總價：4888萬 登記建坪：88.7坪 型式：大樓 樓層：18 / 2 格局：彈性空間https://edm.hbhousing.com.tw/view/index2.asp?sn=WS79580&vn=24926506  

📅 專屬預約鑑賞

文字與數據無法呈現真實的店面價值與店效細節，誠摯邀請您親臨現場，感受周邊繁華的人潮能量與陽光動線。 只要您看得懂，就知道這樣的產品有多稀有！看屋明輝會當面為您詳盡報告！

•        賞屋專線： 0932-915289

•        經紀人： 沈明輝 ( 91 )北縣字第413號

•        服務據點： 住商不動產 忠孝統領加盟店（吉聯不動產股份有限公司）

•        Line ID： 0932-915289

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•        若您有意購屋或有任何疑問，歡迎隨時與我聯絡約看，明輝將會當面向您詳細報告。

•        祝福您購屋愉快，有個美好的一天！

•        備註：物件詳細資訊將依地政機關登記簿謄本為準，並以簽約時之合意條件為準。