新竹房產總經｜賴稟豐

國立臺北大學法律系學士｜國立清華大學公共政策與管理研究所碩士
前新竹市政府簡任秘書｜前新竹農產運銷公司副總經理

結合法律、政策、市場與交易實務，
從區位、租金收益、資產配置與交易條件，協助判斷一筆不動產真正的長期價值。

竹北縣府光明商圈｜獨棟電梯滿租大商辦

竹北光明商圈，近千坪整棟商辦、全棟滿租、年租金約1,030萬元。

建物約947坪、土地約162坪，屋齡僅約4年，1至6樓整棟出售。

這不只是購置辦公室，而是一次取得竹北核心商圈完整產權、既有租金現金流與整棟資產所有權。

對企業法人、高資產家族或長期資產配置買方而言，真正值得評估的，不只是每坪價格，
而是資產能否同時具備：區位、現金流、完整產權與長期持有價值。

【基本資料】

💰總價：55,800萬元（含車位）
🏢建坪：947.294坪（含車位115.813坪）
▫️主建物：358.441坪
▫️附屬建物：27.31坪
📐土地：162.019坪
🏙樓層：1～6樓／共6樓，整棟出售
🏗屋齡：約4年
🏢登記用途：辦公室
🚗車位：坡道平面車位
💳管理費：每月46,800元

【本案最重要的條件：整棟＋滿租＋穩定現金流】

✅ 全棟滿租，年租金收入約1,030萬元

對收益型不動產而言，
真正重要的不是只有建物坪數，而是：

資產有沒有持續產生現金流。

本案目前全棟滿租，租戶穩定，
年租金收入約 1,030萬元。

換算平均每月租金收入約 85.8萬元。

以目前售價55,800萬元及提供的年租金資料估算，
表面年租金報酬率約1.84%。

實際投資報酬仍須進一步納入稅負、管理、維修、租約內容及其他持有成本評估，

但對大型企業型不動產而言，更重要的是：

核心區位＋完整產權＋穩定現金流是否能同時成立。

這正是本案值得潛在客戶進一步評估思考處。

【947坪整棟商辦，不只是坪數大】

本案建物總面積約947.3坪，
1至6樓整棟出售。

和購買單一辦公室最大的不同，在於：

整棟資產的管理、租賃、品牌與未來配置權掌握在單一產權架構下，
不需要面對不同樓層、不同所有權人的複雜協調。

對企業、家族法人或大型資產配置買方而言，
建物與土地「完整所有權」本身就是重要未來價值。

【162坪土地＋整棟產權】

土地持分約 162.019坪。

商用不動產長期持有，不能只看建物。

真正影響資產穩定性的，還包括：

• 土地持分

• 建物完整性

• 產權結構

• 區位成熟度

• 租賃需求

• 未來資產處分彈性

本案並非大樓中的單一戶別，而是整棟型商辦資產。

對重視長期持有與資產完整性的買方而言，產品屬性完全不同。

【竹北縣政府 × 光明商圈】

這棟商辦的位置，是它另外一個重要核心。

位於竹北光明六路，
鄰近新竹縣政府與成熟光明商圈。

這一帶不是等待未來開發的重劃區題材，
而是已經形成：

行政、商業、餐飲、住宅與生活服務機能高度集中的成熟區域。

對辦公型租戶而言，
成熟商圈的優勢非常實際：

員工上下班、商務往來、餐飲、停車與生活便利度，都會影響企業承租意願。

【屋齡僅約4年】

大型收益型商辦如果屋齡太高，
後續往往需要面對設備更新、修繕、公共設施維護等成本。

本案屋齡約4年，
相對新的建築條件，對長期持有者而言，可以降低短期內大規模更新的壓力。

對企業置產或家族資產配置而言，
這是一項容易被忽略，但非常實際的條件。

【為什麼企業或高資產買方會評估整棟收益型不動產重點】

大型商用不動產與住宅最大的差異，不只是「價格會否上漲」。

需要同時評估的是：

① 現金流
目前租金能否持續支撐資產。

② 區位
租戶為什麼願意長期留在這裡。

③ 產權完整性
未來管理、調整與處分是否掌握在自己手上。

④ 實體資產配置
企業或家族資產是否需要提高不動產占比。

⑤ 長期傳承與治理
資產是否適合作為法人、家族或信託架構中的長期配置標的。

所以這類物件真正比較的，不只是「每坪多少錢」，
而是整體資產結構。

【適合買方】

• 企業法人置產

• 高資產個人

• 家族資產配置

• 家族辦公室 Family Office

• 長期收益型不動產投資人

• 希望增加固定資產配置比例的企業

• 重視穩定租金現金流的買方

• 有財富傳承與長期資產治理需求的家族

• 尋找竹北核心區大型商用不動產的買方

【本案核心價值】

🔥 竹北縣政府、光明商圈核心位置

🔥 1～6樓整棟出售

🔥 建物總坪數約947坪

🔥 土地約162坪

🔥 屋齡僅約4年

🔥 全棟滿租、租戶穩定

🔥 年租金收入約1,030萬元

🔥 坡道平面車位

🔥 完整整棟型商辦資產

🔥 適合企業、家族與高資產族群長期配置

竹北縣府光明商圈｜獨棟電梯滿租大商辦真正稀有的，不是任何單一條件。

而是「近千坪整棟商辦」＋「成熟核心商圈」＋「滿租現金流」＋「相對新屋齡」＋「完整資產控制權」

同時出現在同一筆標的。

專業房產顧問｜賴稟豐

永慶不動產・竹北遠百統誠加盟店

熟悉住宅、商辦、廠辦與土地型不動產，
結合法律、公共政策與市場分析背景，
協助高資產與企業買方從價格之外進一步判斷：

• 租金收益與資產現金流

• 區位與長期租賃需求

• 土地與建物產權結構

• 法人置產與交易條件

• 資產配置與長期持有邏輯

• 交易流程與相關法律風險

🎓 賴稟豐的學經歷背景
｜國立台北大學 法律學系 學士
｜國立清華大學 公共政策與管理研究所 碩士
｜前 新竹市政府 簡任秘書
｜前 新竹農產運銷公司 副總經理

■ 專業視角｜用數據與洞察為您解析市場

｜熟悉大新竹都市發展與土地法規

｜掌握政策變動與房價結構的連動邏輯

｜熟悉工程師、自住首購與退休族群需求，懂生活也懂資產安全感

■ 服務理念｜不只是買房選購分析，而是陪您走向人生下一段風景

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