超值「高坪效、強剛需、具擴充性」的工業地產

一、 核心價值：
被低估的「丁建」土地價值

評估工業地產，核心永遠在於土地，而非建物。

• 單價優勢： 
  回推土地單價僅約 19.9 萬/坪。在大廠外溢趨勢下，單價控制在 20 萬以內，具備極高的安全邊際。

• 時間溢價： 
  屋齡雖 28 年，但為合法登記廠房。免去繁瑣的環評與消防申請，省下的「時間成本」就是實質獲利。

• 動線極佳： 
  臨斗工六路、大面寬，利於聯結車進出與自動化產線規劃。

二、 法規視角：
丁種工業用地的三大優勢

• 用途最廣： 
  相較於乙工，丁建容許的產業類別最多、限制最少，未來無論自用、出租或轉售，流動性皆高。

• 低度利用，再開發潛力大： 
  丁建法定建蔽率 70%、容積率 300%。本案目前建物僅 145 坪，未來仍有極大的增建、擴廠與重建空間。

• 聚落效應： 
  園區內有福懋、大同醬油等知名大廠，供應鏈與招工磁吸效應強，資產價值底盤穩固。

結語：

這是一宗外表低調，實則具備「高容積彈性、抗通膨、強實體收益」的優質傳承資產。