縣政中心臨20米路超值建地
1,102萬元
總價
22萬/坪
單價
50.1坪
土地面積
土地介紹
屋主: 張先生
屋主
2022年加入591
1、基地位置
宜蘭市南津段820/821/822地號，位於縣政中心都市計畫區內，為農業區內的建地。基地面寬約9米，深約18米，面臨20公尺道路(目前未完全拓寬)，有東西南北主要道路，交通條件佳。直線距離距蘭陽溪自行車專用道150公尺，凱旋國小約400公尺，凱旋國中約850公尺，中央公園約800公尺，縣政府約1公里，距離未來來的高鐵站也是約1公里。
2、比較標的
主要是與縣政中心都市計畫區內的第一、二、三類住宅區土地比較：
縣政中心內住宅區因管線地下化、道路、植栽完善，所以整體環境較好，土地價格也比較高，然而在建築及使用上受到嚴格的管制。由上表可知，在縣政中心住宅區內想花1200萬買一塊50坪左右的地來蓋個 "獨棟" 房子是 "不可能" 的，而花近3000萬買的住1、2的地來蓋的別墅是無法做生意的。
本基地位於農業區，使用較有彈性，且面臨20米道路(目前雖未完全拓寬)，面寬有九米，周邊有漂亮田野且方便停車，非常適合獨棟別墅或一樓開店(如餐廳)。
3.高鐵的影響
對上述住一~三的土地沒有甚麼特別的影響，可能就是隨著高鐵的開通而上漲。但對本基地來說，未來不管是否納入高鐵特定區範圍，在所面臨的20米道路開闢後環境都會大幅改善。最重要的是高鐵站完成後，本基地旁邊的溪洲路將成為東西向主要道路，往太平山及武陵農場的旅客將川流不息，凸顯出本基地交通的優越性。
也就是說，高鐵會帶動周邊土地價格上漲，而本基地上漲幅度將優於目前住宅區土地。
4.一個隱藏的巨大價值
本基地位於農業區的建地，依都市計畫法台灣省施行細則(縣政中心都市計畫所應依據的法律)第30條的特別規定，其建蔽率上限應為60%，容積率上限應為180%，限高為14米。這是因為在都市計畫之前這些建地是 "甲建"，其建蔽率是60%容積率是240%，為了不因都市計劃的實施而大幅影響地主權益而做的特別規定。但縣政中心都市計畫卻違反此一 "特別條款" 而降低建蔽率為50%，容積率降低為130%，並限高10.5米，這是違法的。當然，想要建蔽率60%，容積率180%，必須陳情縣府或中央修正此一錯誤。修正後其價值將大幅提升，不只因為建蔽率容積綠變大，更因建築物高度可達14米，將會是鄰近最高建築，頂樓景觀絕佳。
宜蘭市南津段820/821/822地號，位於縣政中心都市計畫區內，為農業區內的建地。基地面寬約9米，深約18米，面臨20公尺道路(目前未完全拓寬)，有東西南北主要道路，交通條件佳。直線距離距蘭陽溪自行車專用道150公尺，凱旋國小約400公尺，凱旋國中約850公尺，中央公園約800公尺，縣政府約1公里，距離未來來的高鐵站也是約1公里。
2、比較標的
主要是與縣政中心都市計畫區內的第一、二、三類住宅區土地比較：
分區 | 建蔽率 | 容積率 | 基地大小與可建築形式 | 使用限制 | 每坪售價(一年內成交) |
住一 | 45% | 80% | 通常大於120坪，只能蓋獨棟 | 只能做住宅或事務所(不能開店) | 約22萬上下 |
住二 | 50% | 100% | 通常大於120坪，獨棟或雙併 | 同上 | 約23萬上下 |
住三 | 55% | 130% | 多數50坪上下，除非角地，面寬通常小於7米 必須蓋連棟或牆壁要有七米與相鄰建物相連 | 未規定只能當住宅或事務所 | 約24萬上下 |
農業區建地(本基地所屬) | 50% | 130% | 無特別規定，本基地可建築土地面寬9米，深17米，非常適合蓋一棟獨棟別墅 | 未規定只能當住宅或事務所，但特別規定一樓可開店 | 無資料 |
縣政中心內住宅區因管線地下化、道路、植栽完善，所以整體環境較好，土地價格也比較高，然而在建築及使用上受到嚴格的管制。由上表可知，在縣政中心住宅區內想花1200萬買一塊50坪左右的地來蓋個 "獨棟" 房子是 "不可能" 的，而花近3000萬買的住1、2的地來蓋的別墅是無法做生意的。
本基地位於農業區，使用較有彈性，且面臨20米道路(目前雖未完全拓寬)，面寬有九米，周邊有漂亮田野且方便停車，非常適合獨棟別墅或一樓開店(如餐廳)。
3.高鐵的影響
對上述住一~三的土地沒有甚麼特別的影響，可能就是隨著高鐵的開通而上漲。但對本基地來說，未來不管是否納入高鐵特定區範圍，在所面臨的20米道路開闢後環境都會大幅改善。最重要的是高鐵站完成後，本基地旁邊的溪洲路將成為東西向主要道路，往太平山及武陵農場的旅客將川流不息，凸顯出本基地交通的優越性。
也就是說，高鐵會帶動周邊土地價格上漲，而本基地上漲幅度將優於目前住宅區土地。
4.一個隱藏的巨大價值
本基地位於農業區的建地，依都市計畫法台灣省施行細則(縣政中心都市計畫所應依據的法律)第30條的特別規定，其建蔽率上限應為60%，容積率上限應為180%，限高為14米。這是因為在都市計畫之前這些建地是 "甲建"，其建蔽率是60%容積率是240%，為了不因都市計劃的實施而大幅影響地主權益而做的特別規定。但縣政中心都市計畫卻違反此一 "特別條款" 而降低建蔽率為50%，容積率降低為130%，並限高10.5米，這是違法的。當然，想要建蔽率60%，容積率180%，必須陳情縣府或中央修正此一錯誤。修正後其價值將大幅提升，不只因為建蔽率容積綠變大，更因建築物高度可達14米，將會是鄰近最高建築，頂樓景觀絕佳。
屋主: 張先生
屋主
2022年加入591
11天成交
交通
購物
學校
醫療
銀行