🧩【汐止寶雅旁大同路二段387號2樓】

「質感按摩／SPA會館」營運規劃提案書

📍地點：汐止區大同路二段387號2樓
📍坪數：約30坪
📍租金：25,000元（未稅）
📍特色：獨立樓梯門戶｜寶雅旁｜主幹道高辨識度

一、案件核心優勢分析

這間最大的優勢其實不是坪數。而是：

✅「低租金 × 高曝光 × 高隱私」

目前汐止很多按摩店問題：

❌ 沒有獨立出入口❌ 在巷內不好找
❌ 樓下住戶抗議❌ 商圈不集中

但這間：

✔ 主幹道✔ 寶雅旁✔ 客人超好找
✔ 獨立樓梯✔ 二樓隱私性高✔ 非純住宅巷弄

其實非常適合：

「質感型按摩SPA工作室」

而不是傳統腳底按摩店。

二、建議定位方向

❌ 不建議：

傳統阿姨腳底按摩

因為：

• 空間不夠大

• 停車不夠強

• 門面不夠寬

• 不適合低價大量

  
  ✅ 建議方向：

「預約制質感SPA會館」

主打：

✔ 放鬆✔ 芳療✔ 精油
✔ 肩頸舒壓✔ 女性客群
✔ 上班族舒壓

這樣：客單價才會高。

三、空間規劃建議

🧩 前區（約10坪）

做「接待＋等候區」

規劃：

• 櫃檯

• 沙發

• 茶水區

• 品牌牆

• 香氛展示

風格：

• 奶茶色

• 木質感

• 間接燈光

• 日式侘寂風
  

🧩 中區（約12坪）

做 2～3 間按摩房

建議：配置：

✔ 2間標準芳療房
或
✔ 1間雙人房＋1間單人房

每間：

• 按摩床

• 洗手台

• 暖燈

• 音響

• 香氛機

• 小衣櫃
  

🧩 後區（廚房）

改：員工休息＋洗毛巾區可保留：

✔ 洗手槽✔ 冰箱✔ 微波爐

🧩 廁所

目前其實空間很大。

建議：

✔ 換暖光✔ 換鏡子
✔ 放香氛✔ 木紋貼皮

成本不高，但質感差很多。

🧩 陽台

可做：✔ 員工休息區
✔ 吸煙區✔ 曬毛巾區

四、最重要的裝潢方向

❌ 千萬不要像傳統按摩店

不要：❌ 紫燈❌ 暗紅色❌ 八大風格❌ 廉價招牌

✅ 要像：

「高級預約制SPA」

因為：現在女生最吃：

✔ Instagram感
✔ 放鬆感✔ 安全感
✔ 乾淨感

五、低成本裝潢預算

項目預算

油漆4萬

地板SPC5萬

隔間6萬

燈光3萬

招牌5萬

冷氣整理2萬

軟裝5萬

約：25～35萬可完成

六、營運模式

建議：「預約制」

不要做路邊大量客。

主打：

60分鐘 / 90分鐘 / 120分鐘

建議價格帶：

項目建議價格

肩頸舒壓60分

1200～1600

精油SPA90分

2200～3200

全身芳療120分

3200～4500

七、獲利模型

如果：2位按摩師

一天：每人做：

• 4位客人

• 平均客單2500
  

單日營收：

2500 × 8人

= 20,000元/日

月營收：

約50～60萬/月

扣除：

項目金額

房租2.5萬

人事18～25萬

水電1萬

耗材3萬

仍有不錯獲利空間。

八、最強優勢

「汐止缺高質感SPA」

目前汐止很多：

• 老式按摩

• 傳統養生館

• 不夠乾淨

• 沒有品牌感

但：現在30～45歲女性、科技園區上班族、
媽媽族群，其實很願意花錢。

九、招牌策略（很重要）

這間：最值錢是：

「大同路曝光」
建議招牌：不要俗。

做：✔ 白底黑字✔ 霧金字✔ 簡約LOGO

例如：

• 沐森SPA

• 隱寓SPA

• 初見芳療

• 緩森Relax

• 暮光SPA

這種風格。

十、未來可升級

後續還能：

✔ 美容✔ 美睫✔ 岩盤浴✔ 頭皮SPA✔ 熱蠟除毛✔ 採耳

增加客單。

十一、建議的最終定位

「汐止寶雅旁｜預約制質感SPA會館」

不是便宜按摩店。

而是：

✔ 高隱私✔ 高回訪
✔ 女性友善✔ 商務放鬆
✔ 品牌型工作室

這樣才能真正長久

「用2.5萬租金，打造汐止最有質感的預約制SPA空間。」

33年店面顧問小馬

0955-470589